极度疯狂危险，上海住宅库存只够卖3.7个月

昨天这条消息惊呆了所有关心上海房事的人，上海352套千万级新房一天被抢光，房价波动快到按周计；450万、490万、500万……购房者看中房子后，上海内环附近一套老公房的业主却在一天内连续跳价三次，最终价格比春节前挂牌的430万贵了70万。

春节后的首个周末，一线城市虽然并未实行央行的房贷新政，也只享受了契税及营业税优惠政策中的一项，但楼市却火爆到疯狂，已经陷入了恐慌性的购房之中。

放眼全国，四大一线城市库存全部降至10个月以下，其中上海库存房源只够卖3.7个月。易居智库研究总监严跃进称，上海去库存周期明显偏小，这是上海近期房价疯狂上涨的重要原因所在。但是事实真的如此吗?

极度疯狂的背后到底还有多少更大的真相？

我们先来看看全国眼下最火的楼市深圳。目前深圳楼市火爆的销售数据，有一个重大的特征，那就是大户型异常火爆，推高了深圳整体楼市的行情。例如，鸿荣源－壹方中心，推出370套约148至376平米的4至5房单位，最低售价每平米7.3万元，最高售价每平米17.5万元。开盘2小时便基本售罄；恒裕滨城Ⅱ期，推出480套约170至270平米产品，均价约每平米11万，开盘当天销售八成。12月1日加推172套170至230平米大平层产品，也取得了不错的销售成绩；华润悦府推出290套单位，户型面积为250平米至360平米三房至四房产品。备案价为每平米10.18万元至20万元，其中以每平米12万元至16万元为主力价格区间，顶层复式产品为每平米20万元。这些动辄以千万为计的豪宅，真的是刚需吗？刚需不接盘，那就只有投机者来接盘。

不少做影子银行金融产品的同学向我反映，深圳的很多房子其实被打包到了p2p金融、互联网金融、信托、理财产品里面去，也就是充当了其债务融资的抵押品；还有的就是纯粹作为投机投资，或者作为地下钱庄的洗钱工具。具体来说，影子银行的资金不少投入了以房地产为抵押物的高利贷里，有的干脆直接进入了楼市。另外，香港是中国大陆的非法现金流洗钱中心（每年数千亿美元之巨），深圳毗邻香港，坐享地下钱庄海量流动性之便利。这些钱不少便以楼房的形式囤积着，由于深圳地产可以在香港某些金融机构做抵押品融资，就可使黑钱流出境外。

深圳在p2p金融、互联网金融、信托、理财产品、地下钱庄等方面均走在全国前列，深圳楼市（特别是大户型）的火爆与之密不可分。再推而广之，整个一线城市的房地产均通过影子银行放大了杠杆，一线城市楼市的坚挺，很大一部分源于影子银行的杠杆支撑。房地产的危机并不是供求的危机，而是融资杠杆的危机，就像汉能股票的腰斩风险，并非其二级市场的供需，而是其被用来作为质押物融资的杠杆风险。汉能股票如今已被五折出售，中国房地产能好自为之吗？

牛奶去库存可以倒掉，房地产去库存为什么不能降价呢？去库存绝对不能靠投机需求，只能靠刚需，而刚需要如何释放出来？这需要房地产商拿出诚意来，也需要国家拿出政策支持和金融支持来。另外一线城市楼市逆势火爆背后，有巨大的影子银行杠杆风险，这一点和超级股灾中巨大的场外配资杠杆风险相仿，不可不防。

房地产去库存之战不仅是供需再平衡之战，更是金融杠杆风险之战，搞不好会重蹈股灾的覆辙。

目前这种恐慌性的购房还会持续一段时间，背后还有银行信贷疯狂进入房市，导致最后一次拉升。当前的房市泡沫也是信贷泡沫最极端的表现，是信贷在年初的高度井喷所导致，一旦信贷无法维持，而且长期必然无法维持，最终房价将断崖式的下跌。

与此同时，随着房价的短时间迅猛拉高，房市逐渐进入高位派现的阶段，很多投机客会开始在高位悄悄的不断卖出房产。这和股市一样，在股灾发生前，也出现了恐慌性的购买，唯恐时间一晚，就买不到。这种疯狂还会持续一段时间，因为信贷井喷还将持续一段时间，然后将是股灾式的崩溃。

从当前的情况来看，中国似乎已经避免不了一场如东南亚、日本、香港、美国式的房地产崩溃，而且可能结局会更惨。中国没有采取让房地产着陆的方法，而是一有下跌，就迅速刺激和救市，这是非常错误的，当前中国怕的不是房地产下调，怕的是上涨，尤其是暴涨，必然会带来股灾式的大危机。

一边是实体经济不景气，民众薪资日趋紧张，一边是高涨的房地产泡沫，收入与房价背离越来越厉害，这种背离必然会在一个时点崩塌，这是必然发生的，而且结局是悲惨的。

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