来源：中国证券报

　　上半年净利同比增长超过10%，手握现金超过1400亿元……日前，地产龙头万科交出了一份超出市场预期的中期业绩，受到市场关注。
　　8月31日，万科举行2022年中期业绩会。会上，面对外界最关心的房地产市场形势问题，万科董事会主席郁亮再次表达其对国内房地产市场的判断：“从短期来看，市场已经筑底，但恢复是一个缓慢而温和的过程。”
对未来企稳回升有信心
　　对于房地产市场近期表现，郁亮认为，“住房的刚性需求仍然很强，依然是个十万亿量级的巨大市场，常做常有，常做常新。”郁亮举例称，目前市场中的存量住房，按照自然更新速度，每年要淘汰10亿至11亿平方米，其中一、二线城市要淘汰3亿平方米。按照当前新开工的降幅，新建住宅还达不到自然更新所需要的水平，这还没有考虑到居住水平的改善、人口聚集等因素，因此当前市场是偏低了，不会一直维持在这个水平。
　　郁亮认为，当前房地产调控的三大目标“稳地价、稳房价、稳预期”中的前两者已经实现，“稳预期”还存在较大挑战。相比短期政策，万科更关注与未来行业长期发展有关的政策。
　　他表示，房地产进入了新的阶段，为城市提供的配套服务业态越来越丰富，新的业务发展起来，同样能给市场提供一定支撑。但这些业务大多是保本微利的长周期业务，需要有独立的政策制度。举例而言，要素成本需要和收益匹配，地价不能太贵，税费、利息不能太高；现金流入需要和流出匹配，地价是否能分期付，投资的回笼周期如果是十年、二十年，相应融资期限是否能拉长，以及需要建立类似REITs的权益性渠道。这些新领域的成长，需要行业各方的共同关心、探讨和呼吁。
　　8月30日晚，万科发布的2022年半年度报告显示，公司实现营业收入2069.2亿元，同比增长23.8%；实现归属于上市公司股东的净利润122.2亿元，同比增长10.6%。
　　上半年，万科保持“绿档”，经营性现金净流入82.9亿元，同比增长22.2%；持有货币资金1410.7亿元，高于短期借款和一年内到期的有息负债总和626.4亿元，覆盖倍数为2.3倍，净负债率35.5%。
向开发、经营、服务并重的战略转型
　　郁亮介绍，万科在规模和债务方面一直比较克制，所以经营层面有一定的安全边际。去年以来，万科应对工作也做得比较早、比较扎实，销售回款效率一直保持在比较高的水平，债务结构、成本等方面都有进一步的优化和提升。因此，尽管今年上半年市场波动超出了所有人的预期，万科的经营性现金流仍然实现了净流入，比去年同期表现更好。
　　谈到近期热点“保交付”问题，郁亮表示：“请客户放心，万科不仅是保证交付，还要保证质量，上半年已经平稳交付了11.5万套住宅。”
　　郁亮称，万科邀请客户共建家园，让客户能看见万科在建项目进展情况。目前为止，70%的准业主在正式交付前都至少去过一次现场查看自己的房屋。今年万科开始推进交房即交证工作，目前已实现35%的项目在交付的同时，将房产证交到业主手里。
　　在谈到疫情影响时，万科总裁祝九胜表示，疫情和整体经济增速放缓给万科带来很多挑战，万科也接受这种检验。
　　“好学生喜欢难题目，万科立足当好学生，就应该去克服宏观经济以及不可抗力等等因素的影响。同时，作为一个好学生，必须喜欢难题目，必须去做难而正确的事情。”祝九胜表示，万科从房地产的开发，转向不动产的开发、经营、服务并重的战略效果，已经初见成效。
　　郁亮举例，在以浙江为代表的竞争特别激烈的市场，即使受到疫情影响，万科在浙江的两个综合商场杭州奥体印象城和温州印象城MEGA，首年经营性净现金流(NOI)率也达到了6%，泊寓在浙江今年以来整体出租率达95%，万纬物流宁波物流园区为全浙江35%的进口食品提供了仓储服务。万科的城市综合配套能力在高强度竞争市场当中经受住了检验，也说明开发、经营、服务并重的战略已成为万科在新发展阶段的重要优势。
　　郁亮坦言，在当前的外部环境下，万科也有压力，也有部分经营指标表现不尽如人意。但万科一直很努力地保持身体机能的基本平衡和健康，保持不断跑下去的状态，对未来止跌企稳、稳中有升有信心。

（文章来源：中国证券报） [点击查看原文]