有没有那么一个时间点，提前还贷最划算？

比尔盖浇 · 发表于 2016-7-15 17:29:22

有没有那么一个时间点，提前还贷最划算？
一入房贷深似海，从此生活背座山。房奴们对房贷深恶痛绝，但是如果某天突然手里不差钱，你会选择提前还贷吗？

先上一段最近的聊天记录。

朋友：谁说欠钱的都是大爷，那得看欠谁的钱，我觉得我就像孙子。
我：怎么的呢？你欠谁钱了？
朋友：还能有谁，银行啊！每月快到还房贷的日子，我就开始焦虑，扣完款一看账户里剩下的零头，我是又生气又沮丧。
我：矮油想开点儿，好歹你已经混成有家产的人了好嘛。
朋友：只能这么自我安慰了，不过我要是现在发了笔横财，绝对先把这房贷给提前还了，以解心头之恨。不过，听说提前还贷也有技巧，什么时候还最值呢？
我：这……我给你算算吧。

凭良心说，一般我是不推荐大家提前还贷的。现在贷款利率这么低，除非你有欠债焦虑症，或是着急贷款买下一套房之类的原因，有闲钱不如去做些稳妥的投资，收益足矣超过你的房贷利息。看看这篇文章就明白这个道理了，【房贷提前还，一种最亏的还贷法】。

下面说正题，到底有没有那么一个时间节点，是提前还贷最划算的时候？

首先，咱们来看看你每月还贷金额里，有多少是贷款利息。

公积金贷款100万，贷款年利率3.25%，30年（360期）还清，相当于每月贷款利率为3.25%÷12≈0.270833%。

如果使用等额本息法：

每期偿还的本息金额相同。
第一个月还的利息=
100万×0.270833%=2708.33元；

第二个月还的利息会减少，因为第一个月已经还了一部分本金了，所以第二个月还的利息就是剩余本金乘以月贷款利率↓↓
（100万-1643.73）×0.270833%=2703.88元；
……

后面就不一一列举了，还是一样计算。

如果使用等额本金法还款：

其实利息的算法和等额本息一样。只不过等额本金法是每期偿还的本金相同，本息随时间递减。

第一个月还的利息同样是2708.33，因为初始本金一样，都是100万；
第二个月还的利息=997222.22×0.270833%=2700.81元；
……
以此类推。

总结：无论是等额本息还是等额本金，每期偿还的利息都是剩余本金×月贷款利率。

接下来，再来看看提前还贷的金额是怎么算的。

插播一种说法：

公积金贷款买房，或等额本息还款已经还了一半的，或等额本金已经还了1/3的，提前还贷不划算。

下面来粉碎这种说法。我要论证的是，无论什么时候提前还贷，利息的比例都不会变，也就不存在所谓提前还贷“最划算”的时间节点。

其实，上述关于利息的计算已经说明了利息比例没有变化这点。不过为了让大家更直观体会，我决定换种方法再给大家算一遍。

为方便计算，就以等额本息法为例，因为这种情况下每期所还的本息是相同的。

假设我2015年11月，还第一期贷款，预计2030年11月提前还清所有剩余贷款，那么到2030年11月，我需要还款的金额如下：

也就是说，2030年11月（第181期）的一次性还清总额为621039.42元。这个数怎么算出来的呢？其实不过还是用上期（第180期）剩余本金乘以0.270833%的月利率，得出当期利息，再加上剩余本金即可。
就是619361.98×（1+0.270833%）=621039.42元。

总结：无论你什么时候提前还贷，算法都是不变的，也不存在提前还款的“最佳时点”。

另外，单从计算来看，提前还贷的确能省去不少利息。但是利息一年也不过3.25%，就算全部都商贷，贷款年利率也不过4.9%。如果你攥着钱不着急还，买个固定收益的理财产品，比如懒财主（半年期年化收益13%），你就相当于每半年多赚了（ 13% - 3.25% ） = 9.75%的收益 (懒财主1年期的利率肯定比不止13%，你的实际收益肯定比这个更高)，这才是机智宝宝的明智选择好嘛！

烧脑地算了这么多，盆友们明白了不？

跟着我，不花冤枉钱