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心过房贷的人，一定都知道目前主流的房贷还款方式有两种——等额本息和等额本金，等额本息是每个月还款一样；等额本金是每个月还一样的本金，但利息不同，所以实际还款额一开始多，后来少下去，最后会很少。 100万贷款，6.55%利率，20年还款为例。 等额本息，还款100W本金，还利息796447.27 等额本金，还款100W本金，还利息657729.17 如此很多人觉得一目了然，等额本金比等额本息划算，要少还利息：796447.27-657729.17，差不多13.8W呢！ 但事实是不是这样呢？俗话说得好啊，买的没有卖的精……这里面其实存了一个陷阱，说得高大上一点儿呢，叫做复利现值，说得白一点呢，其实就是：时间也是钱啊！ 这么解释大家就明白了，同样是20年还完房贷，等额本金在第一年12期共计还出113998.96 等额本息在第一年还出89822.4 等额本金多还：24176 ============================================== 19年后，这笔钱是多少呢？5%计算复利（很低了啊），这个系数是2.52： 所以呢，等额本金：288069 等额本息：226352 相差：61717 ============================================== 好，看明白了吗？ 认为等额本金还的利息少很多的，都是按照上面那个数字算出来的，没有计算因为一开始多还而可能产生的那部分利息。 实际上等额本金没有看起来那么上算…… 所以这个要完全算清楚，就要运用一下复利现值，也就是计算一下，在20年里，还掉的钱，换算到现在的话，相当于多少钱？ 依然用6.55%的贷款利率，和5%的复利利息计算。 等额本金，相当于：111.9W 等额本息，相当于：113.4W 是的，依然是等额本息多，但肯定没有一眼看上去那么多…… =============================================== 而这是用5%算的，如果用超过了贷款利率的复利来计算，比如7% 那么，没错哦，神奇的复利效应，将使得等额本息比等额本金更上算。 在7%的情况下，等额本息的现值其实比等额本金要少1W呢！ =============================================== 所以情况就是这样，如果你有一笔贷款，如果你还有一笔现金，如果投资收益将会超过贷款利率的话，实际上等额本息更上算。 至少数字是这么说的。
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